Эксперт: Рост цен, тренды и перспективы строительного сектора Кыргызстана

Собравшиеся обсудили изменение цен на недвижимость, нехватку стройматериалов, дефицит инженерной инфраструктуры, актуальные нормы и долгосрочные перспективы развития рынка.

Цены на жилье и себестоимость проектов

За последний год стоимость жилья в Бишкеке увеличилась на 20%, а с 2020 года - почти на 60%. Рафгат Хантимеров считает, что главные факторы - рост цен на материалы и услуги рабочих.

«Многие материалы подорожали в два раза: кирпич, арматура, пиломатериалы. Существенно выросла и стоимость рабочей силы. Если раньше за монолит платили 900 - 1000 сомов, то теперь цены начинаются от 2 тысяч сомов. Это неизбежно сказывается на цене квадратного метра», - поделился соучредитель группы компаний PARTNER Рафгат Хантимеров.

Себестоимость проектов разная. Это зависит от класса жилья и локации, где оно расположено. 

«Основную себестоимость составляют несколько частей проекта: земельный участок, себестоимость строительных материалов, рабочая сила, налоги, какой-то процент от себестоимости уходит на управление этим проектом. Перед тем, как запускать продажу, мы считаем себестоимость и какую-то норму прибыли, на которую мы должны выйти для того, чтобы проект состоялся и завершился. Очень важно объект не только завершить, но и успешно сдать его госорганам и передать клиентам», - сообщил Рафгат Хантимеров.

По его расчетам, себестоимость строительства жилья бизнес-класса сегодня составляет от 800 долларов за кв. м. без учета земли. Квартиры продаются от 1 тысячи долларов и выше.

Рынок в фазе стабилизации, что будет дальше?

По мнению участников встречи, рынок сейчас переживает стабилизационную фазу. Однако в долгосрочной перспективе эксперты ожидают среднегодовой рост на уровне 20%. В будущем стоимость бизнес и премиум-сегмента будет стартовать от 2 тысяч  долларов за 1 кв. м. без учета отделки.

Государство развивает госипотечную программу и стимулирует сектор доступного жилья, тогда как частные застройщики все больше фокусируются на бизнес и премиум-классе.

Как государство влияет на строительный рынок?

Государство увеличивает влияние на строительный рынок и контролирует его. Было отозвано немало лицензий, сейчас процесс их получения ужесточили, а также увеличили бюджет. Это создает определенные условия для того, чтобы на рынок заходили только состоявшиеся компании.

«Сейчас государство регулирует эти моменты и вводит дополнительные нормы в части уставного капитала. Кроме того, на сайте Госстроя можно увидеть, какие объекты имеют разрешение на строительство, - это один из главных факторов. Нас обязали рядом с каждым объектом вывешивать QR-код. Навел камеру телефона, сразу идет ссылка на сайт, где указаны, какова этажность здания, кто ответственный, какая компания строит, какой уровень лицензии и так далее», - сообщил Хантимеров.

Хочу купить квартиру! Как определить качество жилья? 

«Первым делом посетите стройку. Приведу пример, мне не нужно быть шеф-поваром для того, чтобы понять, качественная еда или нет. Я буду обращать внимание на порядок, культуру производства, как разговаривают со мной прорабы, охрана, рабочие. Культура производства, чистота, порядок - это первый фильтр, который даст понимание об отношении к объекту этой строительной компании. Второе, сходите в офис компании, познакомьтесь с первыми лицами, получите личный контакт. Третье, обязательно проверьте юридическую сторону вопроса, какие есть документы, все ли в порядке. Потом посетите завершенный объект этой компании и поговорите с жильцами: как им живется, какие есть проблемы?», - поделился Рафгат Хантимеров.

Эпоха урбанизации 

Город активно растет в сторону западных районов, до ТЭЦ-2. Там формируется новая инфраструктура, строятся жилые комплексы с ориентацией на комплексную застройку - с детскими садами и школами.

«Мы видим устойчивый интерес к малогабаритным квартирам площадью до 40 квадратных метров. Это снижает конечную стоимость, упрощает обслуживание, и сейчас это важный тренд», - рассказал Хантимеров.

Касательно предложения по реновации он отметил, что необходимо сохранять архитектурные ценности, при этом не замораживая развитие города.

«Важно найти баланс - сохранить значимые здания, но предусмотреть механизм выкупа участков, чтобы интересы отдельных собственников не блокировали прогресс», - считает генеральный директор группы компаний PARTNER, эксперт по недвижимости Жоомарт Мураталиев.

Кадры и условия труда

Жоомарт Мураталиев подчеркнул, что в отечественные частные строительные компании пришли к тому, что стали уделять отдельное внимание кадрам, так как с увеличением объемов застройки, они стали более ценны. В конечном итоге, хорошие работники делают работу более качественно. Однако, это в свою очередь влияет на итоговую стоимость недвижимости. Мураталиев также отметил, что на стройках Кыргызстана преимущественно трудятся соотечественники. 

«Большинство рабочих, особенно на на ответственных должностях - местные специалисты. Действительно, есть иностранные рабочие, но чаще всего они занимают роль подмастерья. Кроме того отечественные компании развивают социальные инициативы, включая строительство жилья для сотрудников и улучшение условий на стройплощадках», - резюмировал он.

На фото: Рафгат Хантимеров