Что делать с ипотечной квартирой при разводе?

Самый благоприятный вариант для бывших супругов - решение спора мирным путем. А теперь все по-порядку.

Документы, решающие «судьбу» ипотеки 

Людям стоит заранее подумать о возможных последствиях и составить брачный контракт или соглашение о разделе имущества: 

• Соглашение можно написать после вступления в семейные отношения и после расторжения брака. Оно составляется в письменной форме, содержит порядок раздела совместно нажитого имущества и долгов, заверяется нотариально.
• Брачный контракт также оформляют у нотариуса до брака или в период его существования.

По этим документам можно определить будещее ипотеки, не указывая пути раздела иной собственности.

Опишите в этих договорах следующие условия:

• кто, в каких долях делает первый взнос по ипотеке;
• кто, в каких долях вносит ежемесячные платежи во время брака и после расторжения;
• кто будет собственником жилого помещения: один или оба супруга.

Альтернативный вариант погашения ипотечного кредита - продажа недвижимости. Но так как квартира обременена долговыми обязательствами, потребуется согласие кредитора.

Два способа погашения ипотечного кредита

Вопрос о погашении ипотечного долга перед банком для бывших супругов имеет два способа решения:

1. Разделение общего кредита на два индивидуальных. Для этого составляется дополнительное соглашение, по которому определяется ответственность каждого супруга за свою часть долга. Банки предпочитают не связываться с подобным вариантом решения спора из-за упущения выгоды солидарного обязательствапо займу.
2. Переоформление ипотечного договора на одного из супругов. Этот способ предполагает освобождение второго супруга от выплаты долга, но лишает его права собственности на квартиру. Внесение изменений в договор возможно только с разрешения кредитной организации.

Если договор ипотечного кредитования составлен до вступления в брак

Многие считают, что если заемщик вступает в семейные отношения, то кредитор производит перерасчеты, и долг распространяется на двоих супругов. Это не так.

Обязательства по кредиту продолжает исполнять тот, на кого оформлен договор. Тогда при расторжении брака не должно возникать споров про разделение ответственности.

Если долг оплачивался из общего бюджета, то бывший супруг вправе потребовать возврата части денег или заявить права на пропорциональную долю недвижимости.

Разделение имущества в гражданском браке

Брак признается законным, если он зарегистрирован в органах ЗАГСа. Иные виды отношений являются гражданскими и не относятся к семейному праву.

Как поступить с ипотечным долгом, если отношения прекратились? Нужно подать исковое заявление в суд с требованием на долю собственности совместной недвижимости. Сложность в том, что установить сумму внесенных гражданским супругом личных средств практически невозможно. Если доказательных документов нет, то собственность полностью признается за супругом, на чье имя оформлен договор.

Разделение ипотечной квартиры в суде

При отсутствии компромисса по разделению жилого помещения после развода спор решается в судебном порядке.

Это необходимо для справедливого распределения обязанностей по выплате долга, так как приобретенная по ипотеке квартира является совместно нажитым имуществом. 

В Семейном кодексе КР указано, что каждой стороне спора полагается половина квартиры. Но если у супругов есть несовершеннолетний ребенок, то суд вправе определить большую часть помещения тому родителю, с кем остается ребенок.

В судебном процессе участвует третье лицо - представитель банка, так как квартира находится в залоге у организации.

Если у собственника есть действующие долги по кредиту, то банк вправе взыскать переданное имущество в счет погашения задолженности. Практика показывает, что чаще всего такие процессы заканчиваются мировым соглашением между кредитором и супругами. Но может случиться, что заемщик останется без жилья.

Некоторые граждане осознанно не исполняют финансовые обязательства, чтобы довести дело до судебного разбирательства. При подаче иска не допускается наличие действующих задолженностей и просрочек по кредиту. Банк вправе взыскать значительную сумму штрафов и пеней за нарушение условий договора.

Еще раз хочу обратить внимание на то, что спор с разделением ипотечного жилья выгоднее решить при помощи мирного соглашения. Не спешите идти в суд, ведь в худшем случае вам придется продавать квартиру при участии кредитной организации. 

Юрист Владимир Плужник