Можно ли продать квартиру, взятую в ипотеку, до погашения кредита?

Что ответили колл-центры банков Кыргызстана? 

По сообщению практически всех операционных центров отечественных банков, продать недвижимость, взятую под ипотеку, не получится, поскольку приобретенная квартира или дом являются залоговым имуществом, находящимся во временном управлении кредитного учреждения.

Если клиент банка захочет расторгнуть ипотечный договор и вернуть сумму, которую он уже выплатил, то сделать это будет непросто. 

Для уточнения вопроса портал Banks.kg обратился к директору Единого правового центра «Вигенс» Владимиру Плужнику.

Что говорит закон?

Отказаться от ипотеки при согласии банка

Когда вы берете ипотечный кредит, недвижимость, по сути, становится залогом по кредиту, поэтому банк имеет законные права на недвижимость до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен. Чтобы продать заложенную недвижимость, вам потребуется письменное согласие банка. 

«Выдача согласия банком - это право кредитной организации, а не обязанность. Сделка по продаже может быть заключена у нотариуса, как у частного, так и у государственного, в регионе, где находится недвижимость, с последующей регистрацией в органах государственной регистрации или напрямую в Госрегистре между покупателем и продавцом», - рассказал Владимир Плужник.

Досрочно расторгнуть договор

Досрочное расторжение ипотечного договора может также оказаться непростой задачей. В большинстве ипотечных кредитов предусмотрены штрафы за досрочное погашение, да и банк может не согласиться досрочно расторгнуть кредит. Если вы хотите разорвать ипотеку, вам придется договариваться с банком и быть готовым оплатить все сопутствующие сборы.

«Любой договор, в том числе и ипотечный, расторгается исключительно согласно законодательству Кыргызской Республики, в частности согласно статье 411 Гражданского Кодекса, если сторона вторая, то есть кредитное учреждение, согласна на его расторжение. Принудительно расторгнуть договор, исходя от желания клиента банка, невозможно. Законодательство Кыргызской Республики такую процедуру не предусматривает и, соответственно, не предусматривает возврат назад выплаченных всех кредитных денежных средств и процентов», - поделился адвокат.

Передать ипотеку другому

Ипотеку можно передать другому лицу, но и в этом случае банк должен дать согласие на это. Новый заемщик возьмет на себя оставшиеся платежи по ипотеке и станет новым владельцем недвижимости после того, как кредит будет полностью погашен.

«Законодательство Кыргызской Республики допускает подписание договора переуступки прав требования, юридическим языком говоря, это договор цессии. Это делается с письменного согласия организации, которая является залогодержателем (банк). В результате новая сторона договора принимает на себя все обязательства и принимает на себя право владения недвижимостью по итогам выплаты. Я рекомендую получить полный финансовый расчет перед этим», - поделился Владимир Плужник.

По его словам, по закону заставить ФКУ расторгнуть договор или разрешить переуступить права по ипотеке невозможно. В договоре изначально может быть прописано условие, но Владимир Плужник с таким не встречался.

«Если сторона договора, которая получила деньги взаймы в банке, желает переуступить свои права, эта сторона должна сначала посмотреть договор. Если в договоре прописана возможность переуступить права без согласия банка, то вам повезло. Исходя из практики работы, за 20 лет я такого в договорах ни разу не видел. Всегда указано, что необходимо согласие банка, это и понятно, потому что предмет залога достаточно дорогой, поэтому банки страхуются и переуступка возможна только с согласия банка. Принудительно заставить выдать такое разрешение законодательство не предусматривает», - добавил адвокат.

Советы от Banks.kg для домовладельцев:

• Начинайте процесс заемщиков: Если вы думаете о продаже заложенной недвижимости, начните процесс заблаговременно, чтобы иметь достаточно времени для переговоров с банком.
• Разберитесь в своих возможностях: Изучите все возможные варианты, например, рефинансирование ипотеки или продажу недвижимости с учетом существующей ипотеки.
• Будьте готовы к расходам: Продажа заложенной недвижимости может повлечь за собой дополнительные расходы, такие как судебные издержки, плата за оценку и штрафы за досрочное погашение.